Danskere med korte uddannelser er nu henvist til at købe boliger en times kørsel fra København

I takt med at boligpriserne igen stiger, bliver flere og flere kommuner lukket land for danskere med indkomster i den lave ende. Det betyder også længere og længere transporttid for dem, hvis de for eksempel arbejder i københavnsområdet. Og det kan være umuligt at købe sin egen bolig inden for en køretid på op til en time. Det viser beregninger, som Sydbank har lavet med baggrund i de aktuelle boligpriser og gennemsnitlige indkomster for danskere med forskellige uddannelses- og indkomstniveauer. Sydbanks seniorøkonom, Mathias Dollerup Sproegel, har udvidet beregningerne med transporttid fra en dyr kommune til en kommune, hvor indkomsten rækker til en ejerbolig. »Beregningerne viser for eksempel, hvor langt du vil skulle pendle for realistisk at kunne komme ind på boligmarkedet, når du arbejder i København. Så skal du måske køre i op til en time,« siger han. Og så er køretiden ovenikøbet målt uden for de gængse myldretider, hvor biltrafikken bevæger sig langsommere. Omvendt vil optimale muligheder for at bruge offentlig transport kunne forkorte transporttiden. En helt anden historie Bagtæppet for beregningerne er, at boligpriserne er steget kraftigt i de senere år, og det har i samspil med højere renter gjort det dyrere at købe sin egen bolig. På landsplan har indkomsterne i store træk holdt trit med rente- og prisstigningerne, og derfor er boligmarkedet overordnet set ikke løbet helt fra resten af økonomien. Men i nogle områder er det en helt anden historie, når der tages udgangspunkt i, at den såkaldte boligbyrde – finansiering og skatter ved en ejerbolig – helst ikke skal overstige en fjerdedel af familiens indkomst efter skat. »I godt hver tredje kommune kan det være vanskeligt for en familie at bruge mindre end en fjerdedel af indkomsten på at bo i egen bolig. I familier, hvor grundskolen er den højeste uddannelse, er det særdeles vanskeligt at komme ind på boligmarkedet i mere end halvdelen af landets 98 kommuner,« konkluderer Mathias Dollerup Sproegel. Det får efter hans vurdering den effekt, at den såkaldte gentrificering af boligmarkedet, hvor familier med lange uddannelser i stigende grad erstatter de oprindelige befolkningsgrupper på boligmarkedet i storbyerne, vil fortsætte i de kommende år. »Hvert tredje par kan blive tvunget til at flytte for at kunne købe bolig. I lommer af boligmarkedet er boligpriserne gennem en årrække steget noget mere end indkomsterne. Det har løftet den såkaldte boligbyrde gevaldigt i disse områder. Det gælder især i og omkring København,« påpeger han. På landsplan ligger boligbyrden på omkring en fjerdedel, så en gennemsnitlig boligejer bruger omkring 25 procent af den disponible indkomst på at betale renter, afdrag og ejendomsskatter. Det er på linje med det historiske gennemsnit og vidner om et boligmarked, der samlet set er i balance med resten af økonomien – modsat for eksempel i årene op til finanskrisen, hvor boligmarkedet var overophedet og endte med at kollapse. Sådan regner banken Der er dog flere faktorer, der kan flytte nogle af tallene og konklusionerne i beregningerne i de individuelle tilfælde, hvor familien skal kreditvurderes i sin bank. »Vi er gået ud fra en boligbyrde på 25 procent i gennemsnit. En bank vil blandt andet se på din gældsfaktor – man vil kunne belåne sin indkomst efter skat gange 3,5 til 4. Men omregnet til boligbyrde, så er det mellem en fjerdedel og en tredjedel, som en familie får lov til at bruge på en bolig,« siger Mathias Dollerup Sproegel og påpeger, at de fleste danskere skal et godt stykke uden for København for at kunne købe en bolig med en 25 procents boligbyrde. Beregningerne tager også udgangspunkt i en fuld belåning med realkreditlån op til 80 procent af boligens værdi, banklån for 15 procents vedkommende og en udbetaling på fem procent. I praksis har mange boligkøbere opsparing eller friværdi fra en tidligere bolig med – især hvis de skal være i stand til at købe bolig i landets dyreste kommuner. Med udgangspunkt i, at boligbyrden højest må være 25 procent, kan et gennemsnitligt par blive tvunget til at skulle flytte 40 til 55 minutters bilkørsel væk fra københavnsområdet for at få boligbyrden under 25 procent. »Det vil typisk være til kommunerne Holbæk, Halsnæs eller Faxe. I Jylland og på Fyn er det kun omkring Aarhus, Aalborg og Odense, at det kan volde problemer for en gennemsnitlig børnefamilie at holde boligbyrden under 25 procent,« siger Mathias Dollerup Sproegel. Mere og mere skævt boligmarked Han tilføjer, at billedet bliver trukket endnu mere skarpt op, når der ses på niveauet af uddannelser – og dermed indkomster. Uden for København er det kun i Aarhus, at boligpriserne er så høje, at et par med en lang videregående uddannelse kan få svært ved at holde boligbyrden under 25 procent. Deres samlede indkomster er ifølge Danmarks Statistik 1.016.387 kroner. Men i familier, hvor den længste uddannelse er grundskolen, bliver de mørke områder på landkortet pludseligt markant større, med boligbyrder over 25 procent i 55 kommuner. Deres indkomst er i gennemsnit 506.792 kroner. Selv i store dele af Jylland kan det blive en udfordring – i syv kommuner kan familierne blive tvunget til at skulle søge mere end én times transport fra deres eventuelle arbejde for at få råd til en ejerbolig. »Vestjylland, Nordjylland og Sønderjylland samt Lolland er de dele af boligmarkedet, hvor familier med en grundskoleuddannelse har de bedste muligheder for at bosætte sig. I Region Sjælland kan det til gengæld være særdeles svært,« konstaterer Sydbanks seniorøkonom. Over de seneste årtier er Danmarks boligmarked blevet mere og mere skævvredet, og efter hans mening vil det fortsætte. Alene i år har vi efter en stille prisudvikling i begyndelsen af året set boligpriserne tage fart igen. »Boligmarkedet så trægt ud fra årets start, men det er ret hurtigt kommet op i gear igen – både med hensyn til priser og aktivitet,« siger Mathias Dollerup Sproegel. Kort effekt af boligskat Det var de nye boligskatter, der primært steg for de dyre boligers vedkommende, der fik boligmarkedet til at tøve, da de trådte i kraft ved årsskiftet. Men den effekt aftager hurtigt. »Boligskatten er jo bare en del af det, der danner prisen. Hvis renten og indkomsterne ændrer sig, så vil det overskygge effekten af skatten. Vi forventer, at effekten af de nye boligskatter er kortsigtet,« siger økonomen. Herunder ses først de kommuner, hvor danskere med gennemsnitlige indkomster og danskere med henholdsvis kort og lang uddannelse – og med dertil hørende indkomster ifølge Danmarks Statistik – kan købe og fuldt ud finansiere en ejerbolig. Desuden viser kortene afstanden fra de dyre kommuner til de kommuner, hvor de pågældende danskere har råd til at købe ejerbolig. https://www.berlingske.dk/dine-penge/danskere-med-korte-uddannelser-er-nu-henvist-til-at-koebe-boliger-en